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| |  | | Boletín On-Line | Boletín On-line CAPBA IX / 07 - 2008 |
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Sumario (Boletin 07 - 2008)
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CÓDIGOS, LEYES, REGLAMENTOS y PLANES DIRECTORES - Continuación nota boletín nº 3 - 2005
arq. Silvio Salerno / comisión asuntos municipales y C.O.T./ CAPBA DIX.-
AUMENTO del 30 % en el FOT y la DENSIDAD
Ordenanza MG OrdP 16909
La Municipalidad de Gral. Pueyrredón ha sancionado la Ordenanza 16909 con fecha 4/08/05, por la cual se establece entre otros :
Incremento de un 30% hasta el 30 de junio de 2006 de los indicadores urbanísticos básicos referidos al Factor de Ocupación Total y a la Densidad Poblacional Neta Máxima previstos en el Código de Ordenamiento Territorial.
La promoción será de aplicación a la totalidad de los distritos urbanos residenciales, centrales, de equipamiento e industriales contemplados en el Código de Ordenamiento Territorial.
De acuerdo a lo prometido en el Boletín anterior, transcribo el art. 3.2.2.7 del COT referido a estímulos o premios; el objetivo de este incentivo, originado en la Ley 8912 de la Pcia. de Bs.As. es optimizar el uso y ocupación del suelo, procurando un menor impacto Urbano Ambiental.
Como resultado de dicha norma, la tipología edilicia más favorecida es la de perímetro libre, porque es la que puede capitalizar el mayor porcentaje de premios; si le agregáramos a esos estímulos la alternativa de dejar la planta baja libre, de acuerdo al art. 3.2.9.3 del COT que también transcribo, obtendríamos un volumen edificable óptimo en cuanto a la relación : superficie del terreno / m2 a construir.
Solo basta con mirar los suplementos de arquitectura, de diarios de tirada nacional, para darnos cuenta que los edificios en Torre con planta baja libre o basamento, ocupan buena parte de sus páginas, en nuestro COT, como el de otros municipios del Distrito IX , los planos límite están acotados según calles, avenidas y/ o distritos; particularmente la tipología a adoptar en un proyecto esta definida por el ancho de la parcela y por la existencia de linderos, a partir de ese reconocimiento es como se debe iniciar la tarea de diseño, procurando en lo posible respetar el contexto del entorno.
Como ejemplo, si en la parcela que debemos intervenir, no hay exigencia de retiro de frente, pero sí existen linderos retirados, el hecho de respetar dicho retiro nos permite obtener, por aplicación del premio por retiro de frente, mayor FOT y Densidad; inclusive nuestra línea interna de edificación se traslada a la de frente interno, obteniendo una mayor flexibilidad en el proyecto y utilización de la parcela.
Con igual criterio se debe proceder en la aplicación de las distintas tipologías, cuando se asume la tarea de proyectar.
ARTÍCULOS DEL C.O.T.:
3.2.2.7 INCREMENTOS DEL F.O.T. Y LA DENSIDAD POBLACIONAL (Estímulos)
En los Distritos que admiten incrementar el Factor de Ocupación Total y la densidad Poblacional, los topes máximos establecidos podrán alcanzar el setenta por ciento (70%), según la siguiente discriminación:
a) Por ancho de parcela: a partir de los diez metros (10 m.), dos y medio por ciento (2,5%) por metro y hasta un incremento máximo del veinticinco por ciento (25%).
Para nuevas parcelas, a partir de los anchos mínimos exigidos, entendiéndose por tales las que surjan por aplicación del Artículo 50° de la Ley 8912.
b) Por edificación separada de ejes divisorios laterales un mínimo de cuatro metros (4m.), se incrementará el diez por ciento (10%) por eje, más dos y medio por ciento (2,5%) por metro a partir de los cuatro metros (4 m.), hasta un máximo del quince por ciento (15%) por cada eje divisorio computándose hasta un treinta por ciento(30%) en total (máximo 15% por cada eje).
c) Por edificación retirada voluntariamente de las líneas de edificación establecidas y de la línea de frente interno, a razón de tres por ciento (3%) por cada metro de retiro, computándose los retiros sobre todos los frentes si la parcela tuviera más de uno.
Dichos premios en conjunto no podrán superar un máximo del quince por ciento(15%).
A efectos del cálculo de los premios por retiro voluntario de la línea de edificación y de la línea de frente interno, cuando se produzcan retiros parciales de dichas líneas, los premios se calcularán en forma proporcional a los mismos.
Por analogía se calculará para los retiros voluntarios de las líneas de retiros laterales.
d) Por menor superficie del suelo ocupada que la resultante del Factor de Ocupación de Suelo máximo establecido para cada caso, en igual proporción que la reducción y hasta un incremento máximo de un diez por ciento (10 %).
e) Por espacio libre público existente al frente, medido desde la Línea Municipal hasta el eje de dicho espacio, cero cinco por ciento (0,5%) por cada metro a partir de los diez metros (10 m.) y con un máximo del diez por ciento (10%), computándose sobre un sólo frente si la parcela tuviera más de uno.
Nota: En este último punto debo aclarar que una avenida cuyo ancho de L.M.a L.M. Es de 34,64 mts. su eje esta a 17,32 m., por lo tanto el estímulo es de 7,32 x 0,5% = 3,66% por estar frente a una avenida.
3.2.2.8 INCREMENTOS EN EDIFICIOS CON BASAMENTO.
Cuando en un distrito se adopte la tipología con basamento, a los efectos de optar por los incrementos previstos, se considerarán los retiros que se produzcan a partir de la altura del mismo y se afectarán a la superficie a edificarse, ubicada por sobre dicho basamento. Para su verificación se consignará en el plano.
3.2.2.9 DISTRITOS SIN ESTÍMULOS.
Los incrementos establecidos en el artículo 3.2.2.7 no serán de aplicación en los Distritos R5, R6, R7, R7B1, R7B2, R7B3, R8 y C1e.
3.2.2.10 INCREMENTO DEL F.O.T. Y LA DENSIDAD POBLACIONAL , POR UNIFICACIÓN PARCELARIA.
a) La unificación de dos o más parcelas, cualesquiera fueran sus dimensiones y el uso para que se destinen (dentro de los admitidos en el correspondiente distrito), tendrá un premio del diez por ciento (10%) en el F.O.T. y la densidad poblacionalresultantes. Este diez por ciento (10%) quedará involucrado dentro del setenta por ciento (70%) que, como tope, admite la Ley 8912.
3.2.9.3 ALTURA MÁXIMA DE EDIFICACIÓN CON PLANTA BAJA LIBRE.
En un edificio cuando la planta baja de la construcción se desarrolle como planta libre, la altura resultante de la aplicación del plano límite, se medirá a partir de un plano de referencia horizontal situado a más 3,20 metros sobre la cota de la parcela.
En éste caso la planta libre debe permitir la total intercomunicación visual del espacio libre de manzana con el de la vía pública, admitiéndose solamente los cerramientos necesarios para vestíbulos y circulaciones verticales en una extensión que no podrá exceder la mitad del ancho de la parcela, ni encerrar más de un 20% de la superficie total de dicha planta, medida desde la Línea Municipal de Edificación, hasta la Línea de Frente Interno.
La Planta Baja Libre, no podrá destinarse a otros usos que la circulación peatonal y/o guarda de vehículos. La altura de dicha planta será como mínimo de 3,20m. a partir de la cota de parcela.
Por ello, una de las posible interpretaciones es que el 20% debe referirse a la proyección de la superficie del piso superior o, si se tratara de una torre, a la superficie de planta tipo.
ORDENANZA Nº 16909
Artículo 1º.- Increméntase en un treinta por ciento (30%) hasta el día 30 de junio de 2006, los indicadores urbanísticos básicos referidos al Factor de Ocupación Total (F.O.T.) y a la Densidad Poblacional Neta Máxima (Dn) previstos en el Código de Ordenamiento Territorial.
Artículo 2º.- La promoción será de aplicación a la totalidad de los distritos urbanos residenciales, centrales, de equipamiento e industriales contemplados en el Código de Ordenamiento Territorial.
Artículo 3º.- Considéranse también acogidas al presente régimen de promoción, aquellas obras que a la finalización del período de vigencia estipulado en el artículo 1º cuenten con el correspondiente Contrato de Servicios Profesionales y el legajo de construcción y/o anteproyecto visado por el Colegio Profesional respectivo. No será de aplicación a dicho régimen de promoción la constancia transitoria denominada "Certificado Urbanístico", prevista en la Ordenanza nº 7734 y/o en el artículo 5.1.1.8 del Código de Ordenamiento Territorial. Las obras tendrán que iniciarse en un término máximo de ciento ochenta (180) días corridos, contados a partir de la fecha de acogimiento al presente régimen.
Artículo 4º.- El incremento promocional previsto en el artículo 1º está destinado para obras nuevas y ampliación de obra existente. Su aplicación no implicará alterar los restantes indicadores urbanísticos establecidos en el Código de Ordenamiento Territorial para cada distrito urbano de pertenencia. En el supuesto de que existieren motivos de índole estrictamente proyectual, que impongan modificar alguno de los restantes indicadores urbanísticos, su consideración sólo resultará factible en tanto que el caso particular se encuentre debidamente fundado por el solicitante y cuente con una evaluación y resolución satisfactoria dentro del marco legislativo vigente por parte de las áreas competentes.
Artículo 5º.- Podrá adicionarse al valor de incremento que resulte de aplicar el régimen promocional descripto, de corresponder, los estímulos prescriptos en el artículo 3.2.2.7 del Código de Ordenamiento Territorial inherentes al F.O.T. y a la Dn. Los resultados definitivos que arrojare la aplicación de los incrementos en su conjunto, no deberán superar en ningún caso los límites máximos establecidos en el Decreto Ley Provincial nº 8912 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo.
Artículo 6º .- No será de aplicación la presente a los inmuebles incluidos en el Anexo I de la Ordenanza nº 10.075 y sus modificatorias -Código de Preservación Patrimonial -, aún cuando fueran desafectados de la misma.
Artículo 7º.- Derógase la Ordenanza nº 16597.
Artículo 8º.- Comuníquese, etc.- Targhini, Irigoin,González ,Katz.
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